土地の評価について

ページ番号1002881  更新日 2021年4月1日 印刷

評価のしくみ

固定資産評価基準によって、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

地目は、宅地、田及び畑(併せて農地といいます)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野ならびに雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。

地目別の評価方法

宅地(市街地宅地評価法の場合)の評価方法

宅地(市街地宅地評価法の場合)の評価方法フロー図。詳細はページ内に記載しています。


  1. 商業地や住宅地など利用状況に応じて区分し、それを街路の状況や公共施設等からの距離などを考慮して更に区分
  2. 標準宅地(奥行、間口、形状等が標準的なもの)の選定
  3. 主要な街路の路線価の付設
    地価公示価格、都道府県地価調査価格及び鑑定評価価格の活用
  4. その他の街路の路線価の付設
  5. 各筆の評価

平成6年度の評価替えから、宅地の評価は、地価公示価格等の7割を目途に均衡化・適正化を図ってます。

一画地の宅地ごとに評価額を算出します。一画地は、原則として、一筆の宅地ですが、利用状況によって、二筆以上の宅地を合わせたり、一筆の一部分をもって一画地とします。

標準宅地について

標準宅地とは、市町村内の地域ごとに、その主要な街路に接した標準的な宅地をいいます。

路線価について

路線価とは、市街地などにおいて街路につけられた価格のことであり、具体的には、その街路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。
主要な街路の路線価は、標準宅地についての地価公示価格や鑑定評価価格等を基にして求められ、その他の街路の路線価は、この主要な街路の路線価を基にして幅員や公共施設からの距離等に応じて求められます。
宅地の価格(評価額)は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況(奥行、間口、形状など)に応じて求められます。

宅地(その他の宅地評価法の場合)の評価方法

状況の類似する地区ごとに標準宅地を選定し、その適正な時価(地価公示価格等の7割を目途)に比準して、各筆を評価します。

農地、山林の評価方法

状況の類似する地区ごとに、標準的な田、畑、山林を選定し、その適正な時価(その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込地としての要素等があれば、それに相当する価額を控除した価格)に比準して各筆を評価します。
ただし、市街化区域農地や宅地等への転用許可を受けた農地等については、状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。

牧場、原野、雑種地等の評価方法

売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。
(注意)課税上の面積(地積)は、原則として登記簿に登記されている地積によります。

令和3年度豊田市土地評価要綱

住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

小規模住宅用地

  • 200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)を小規模住宅用地といいます。
  • 小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。

一般住宅用地

  • 小規模住宅用地以外の宅地用地を一般住宅用地といいます。たとえば、300平方メートルの住宅用地(一戸建住宅の敷地)であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分が一般住宅用地となります。
  • 一般住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。

住宅用地の範囲

  • 住宅用地には、次の2つがあります。
    1、専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地…その土地の全部(ただし家屋の床面積の10倍まで)
    2、併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地…その土地の面積(ただし家屋の床面積の10倍まで)に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地
  • 住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。

従って、賦課期日(1月1日)において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき、住宅用地として取り扱うこととなります。
また、住宅が災害により滅失した場合で他の建物、構築物の用に供されていない土地は、2年間(長期にわたる避難の指示等が行われた場合には、避難等解除後3年間)に限り、住宅用地として取り扱われます。特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地の用に供されている土地の面積に下記の住宅用地の率を乗じて求めます。

イ 専用住宅

居住部分の割合:全部
住宅用地の率:1.0

ロ ハ以外の併用住宅

居住部分の割合:4分の1以上2分の1未満
住宅用地の率:0.5

居住部分の割合:2分の1以上
住宅用地の率:1.0

ハ 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅

居住部分の割合:4分の1以上2分の1未満
住宅用地の率:0.5

居住部分の割合:2分の1以上4分の3未満
住宅用地の率:0.75

居住部分の割合:4分の3以上
住宅用地の率:1.0

宅地の税負担の調整措置

平成8年度までの宅地の税負担は、大部分の土地が評価上の上昇割合に応じてなだらかに上昇する負担調整措置等が行われてきましたが、平成9年度の評価替えに伴い、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準(評価額に対する前年度課税標準額の割合)を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げ又は据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。
これまで、負担水準の均衡化・適正化に取り組んできた結果、地域ごとの負担水準の均衡化は相当程度進展しきました。
こうした点を踏まえ、平成24年度及び平成25年度の経過的措置を持って平成26年度から据置特例はなくなりました。ただし、商業地等については引き続き負担調整措置は適用されます。

「負担水準」とは:個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもの
次の算式によって求められます。

負担水準=前年度課税標準額÷新評価額(×住宅用地は特例率(3分の1又は6分の1))

PDF形式のファイルをご利用するためには,「Adobe(R) Reader」が必要です。お持ちでない方は、Adobeのサイトからダウンロード(無償)してください。Adobeのサイトへ新しいウィンドウでリンクします。

ご意見をお聞かせください

質問:このページの内容はわかりやすかったですか?
質問:このページは見つけやすかったですか?

このページに関するお問合せ

市民部 資産税課
業務内容:土地・家屋・償却資産などの固定資産税・都市計画税の賦課・調査などに関すること
〒471-8501 
愛知県豊田市西町3-60 愛知県豊田市役所南庁舎3階(とよたiマップの地図を表示 外部リンク)新しいウィンドウで開きます
土地に関すること 電話番号:0565-34-6987
家屋に関すること 電話番号:0565-34-6983
償却に関すること 電話番号:0565-34-6613
名義・送付先のこと 電話番号:0565-34-6618 ファクス番号:0565-31-8969
お問合せは専用フォームをご利用ください。