都市計画法に関する制度の概要　開発許可関係、建築許可関係、適用除外関係等

建築物や特定工作物を作るための造成工事は都市計画法で制限されています。市街化調整区域では建築物の建築も制限されています。

開発行為の定義

開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいいます。
建築物とは、土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの等をいい、建築とは、建築物の新築、増築、改築又は移転をいいます。
特定工作物とは、コンクリートプラント、アスファルトプラントその他の周辺の環境の悪化をもたらす一定の工作物（第一種特定工作物）又はゴルフコースその他の大規模（1ヘクタール以上）な運動レジャー施設又は大規模（1ヘクタール以上）な墓園（第二種特定工作物）をいいます。

開発行為の許可（法29条）

開発行為については、あらかじめ、市長の許可が必要です。ただし、適用除外（許可を受けなくてもよいこととされている開発行為）があります。

適用除外

公共施設の管理者の同意等（法32条）

開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為に関係がある公共施設の管理者の同意を得るとともに、開発行為又は開発行為に関する工事によって設置される公共施設を管理することとなる者その他政令で定める者と協議しなければなりません。

許可基準（法33条・法34条）

開発行為の基準は、開発行為に一定の技術的水準（技術基準（関連ページ「豊田市開発許可基準」を参照ください））を保たせるものと、市街化調整区域において開発行為を例外的に許可する場合の基準の2つに分けられています。

開発行為に一定の技術的水準（技術基準）を保たせるもの

市長は、申請された開発行為が、用途地域などが定められているときは予定建築物の用途がこれに適合し、道路、公園、広場等の公共空地、排水路その他の排水施設、水道その他の給水施設等が法令に定める基準（市が良好な住居等の環境の形成又は保持のため必要と認め、政令で定める基準に従い、条例で区域、目的又は予定される建築物の用途を限り、開発区域内において予定される建築物の敷地面積の最低限度に関する制限が定められているときは、当該条例で定める制限を含む。）に適合し、かつ、申請の手続が適法であるときは、許可をしなければなりません。

注釈：○は当該許可基準が適用されるという意味です。
上記の基準は、市が自然的条件の特殊性又は公共施設の整備、建築物の建築その他の土地利用の現状及び将来の見通しを勘案し、政令で定める技術的細目のみによっては環境の保全、災害の防止及び利便の増進を図ることが困難であると認められ、又は当該技術的細目によらなくとも環境の保全、災害の防止及び利便の増進上支障がないと認めるときは、政令で定める基準に従い、条例で、当該技術的細目において定められた制限のうち、2、3、6、7、9及び10については、その制限を強化し、2については緩和することができます。

市街化調整区域において開発行為を例外的に許可する場合の基準

市街化調整区域内では、市長は、開発行為（主として第二種特定工作物の建物の用に供する目的で行なうものを除く。）が法第33条で定める開発許可の技術基準の要件に該当するほか、次のいずれかに該当する場合でなければ許可してはならないことになっています。

工事完了の検査（法36条）

開発許可を受けた者は、開発区域の全部について開発行為に関する工事を完了したときは、市長に届出なければなりません。市長は届出のあった工事が許可の内容に適合しているかどうかを検査し、適合していると認めたときは検査済証を許可を受けた者に交付するとともに、工事完了の公告をしなければなりません。

公共施設の管理及びその敷地の帰属（法39条及び40条）

開発行為によって設置された公共施設は、道路法その他の法律に基づく管理者が別にあるとき又は法32条の協議により管理者についても別段の定めをしたときを除き、工事完了公告の日の翌日からその公共施設のある市町村が管理することになります。
また、それらの公共施設の敷地は、開発許可を受けた者が自ら管理するものを除き、工事完了公告の日の翌日にその公共施設の管理者に帰属します。

工事完了公告前の建築制限（法37条）

開発許可を受けた開発区域内の土地においては、工事完了公告があるまでの間は、工事用の仮設建築物を建築するとき等の場合を除いて建築物・特定工作物の建築等は制限されています。

予定建築物の形態制限（法41条）

市街化調整区域において、市長は、開発許可をする場合において必要があると認めるときは、許可をする開発区域内の土地について建ぺい率、建築物の高さ、壁面の位置等建築物の敷地、構造及び設備に関する制限を定めることができ、これらの制限が定められた土地においては、何人もこれらの制限に反する建築物を建築してはなりません。ただし、市長が当該区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障がないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可したときはこの限りではありません。

予定建築物等の用途制限（法42条）

開発許可を受けた開発区域内の土地では、工事完了公告があった後は、何人も市長の許可を受けなければ、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物又は特定工作物を新築又は新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して当該開発許可に係る予定建築物としてはなりません。ただし、用途地域等が指定されている区域はこの限りではありません。

開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限（法43条）

何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域外の区域内では、市長の許可を受けなければ、一定の建築物（開発許可不要のものとほぼ同じ。）を除く建築物又は第一種特定工作物の新築又は新設をしてはならず、また、建築物を改築し、またはその用途を変更して一定の建築物以外の建築物としてはなりません。
なお、市長が許可できる基準は、開発行為の許可の基準に準じて、政令で定められています。

地位の承継（法44条及び法45条）

開発許可を受けた者の一般承継人は被承継人が有していた地位を当然承継するほか、特定承継人であっても、開発許可を受けた者から開発行為に関する工事を施工する権原を取得した者は、市長の承認を受けて、開発許可を受けた者の地位を承継できます。

開発登録簿（法46条及び法47条）

市長は、開発許可をしたときは、当該許可に係る土地について、一定の事項を記載した開発登録簿を調製し、備えておかなければならない。

不服申立て（法50条）

法29条第1項、第2項、法35条の2第1項、法41条第2項ただし書き、法42条第1項ただし書き若しくは法43条第1項の規定に基づく処分若しくはこれに係る不作為又は法81条第1項の監督処分についての審査請求については、特に第三者による公正な判断が必要であること、専門的な知識を必要とすること、迅速な処理を要すること等の趣旨から、専門的な機関である開発審査会において一定期間内に処理することとなっております。