土地利用のルールとまちづくり

市街化区域と市街化調整区域

人口や産業が都市に集中し、そのまま放置すると、道路や水道も整備されていない市街地の周辺部まで家が建ち並び（スプロール現象といいます。）、無秩序な市街地が形成されてしまいます。そこで、このようなことをなくし、良好な市街地を形成していくために、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分ける区域区分を設けています。このように、区域区分は、都市計画における最も基本的なルールのひとつといえます。

1　市街化区域とは

市街化区域とは、優先的かつ計画的に市街化を進める区域です。具体的には、「すでに市街地を形成している区域」と「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」によって構成されます。この区域では、用途地域を定めたり、都市施設の整備や市街地開発事業が積極的に行われます。
ただし、市街化区域であるからといって、どんな建物でも建てられるというわけではありません。建物などを建てる場合には、用途地域をはじめとして、様々なルールが定められており、そのルールに従った市街地の形成が図られることになります。
現在、豊田都市計画区域内（豊田市域）における市街化区域は5,188ヘクタールで、約15％にあたります。

2　市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、市街化区域とは反対に、市街化を抑制すべき区域です。この区域では、開発行為は原則として抑制されています。
ただし、一定の要件を満たすものについては、例外があります。
現在、豊田都市計画区域（豊田市域）における市街化調整区域は30,381ヘクタールで、約85％にあたります。

用途地域

市街化区域内の、皆さんの土地にはすべて用途地域が指定されています。
この用途地域というのは、土地計画の基礎的な部分であり、この指定があるために良好な住宅街の形成とその環境を守り、商店が集まる便利な通りを作ります。また、駅前には商業、業務ビルが集積する商業地を形成し、都市の中で地域の性格をはっきりさせ、それを維持し、秩序あるまちづくりを進めることができるようになっています。

1　規制と効果は

地区ごとの特性に応じ、土地利用のルールを決め、まとまりのある市街地を形成していこうとする目的で決めたのが用途地域の指定です。
例えば、第1種中高層住居専用地域では、大規模な店舗、事務所などの立地を規制し、静かで良好な居住環境が保たれるように設定されます。商業地域では工場などの立地を規制し、主に店舗、事務所などの利便の高い地区となるよう設定されます。

2　用途地域の種類と目的

（注釈）上図は、用途地域のおおむねの位置を示したもので、
詳細は都市計画課の窓口等でご確認ください。

…第一種低層住居専用地域
低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
…第二種低層住居専用地域
主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
…第一種中高層住居専用地域
中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
…第二種中高層住居専用地域
主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
…第一種住居地域
住居の環境を保護するため定める地域
…第二種住居地域
主として住居の環境を保護するため定める地域
…準住居地域
道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域
…近隣商業地域
近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域
…商業地域
主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域
…準工業地域
主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するため定める地域
…工業地域
主として工業の利便を増進するため定める地域
…工業専用地域
工業の利便を増進するため定める地域

3　用途地域の機能

用途地域の指定は、地区ごとの用途制限だけでなく、建ぺい率、容積率などの指定とセットになって機能しています。
建築物の用途や、建物の密集度、高さ、構造などを総合的に決めているので、例えば第一種低層住居専用地域において、建ぺい率が60％、容積率が100％で、高さが10メートルに制限された場合は、低層の住宅がゆったりと余裕を持って建てられ、居住環境の整った地区となります。一方、商業地域において、建ぺい率が80％、容積率が400～600％に指定された場合は中高層のビルの建設が可能となります。
このように用途地域を指定することで、それぞれの地区の性格づけをして地区ごとの環境を守ることができるのです。

4　用途地域内の建築物の用途制限

• 用途地域による建築物の用途制限の概要（PDF・15.7KB）

5　自分の土地を調べるには

市役所の都市計画課、または市のホームページに掲載している「とよたiマップ地図」情報サービス（外部サイトへ）で市全体の用途地域の指定状況を詳しく調べることができます。
また、用途地域等がわかる都市計画総括図（縮尺25,000分の1）を市役所（西庁舎地下1階）の売店、市政情報コーナーおよび市内の一部書店で販売しています。
調べるときに注意することとしては、例えば、新築や購入をしようとしている土地が工業地域である場合、その地域は一般の住宅も建ちますが、周辺に大きな工場があったり、今後、建つ可能性がある地域ということになりますし、第一種中高層住居専用地域である場合、1戸建ての住宅の隣にマンション等の中高層の建物が建つ可能性のある地域ということになります。

6　「建ぺい率」「容積率」とは

建ぺい率は、建築面積（建坪）の敷地面積に対する割合のことです。敷地内に一定割合でオープンスペース（空地）をもたせて、環境を保とうとするものです。
建ぺい率＝建築面積÷敷地面積×100（％）
容積率は、建物各階の床面積の合計（延べ面積）の敷地面積に対する割合のことです。

容積率＝延べ面積÷敷地面積×100（％）
ただし、幅12メートル未満の道路に接する敷地では、指定容積率の制限以下の値で、前面道路の幅員（メートル）×60％（住居形容と地域では40％）以下に制限されます。

その他のルール

1　生産緑地地区

市街化区域内農地の位置づけ

市街化区域内の農地については、宅地化するものと、保全するものと区分をし、その区分は、都市内の土地利用計画を定める手法である都市計画によって行うこととなります。

生産緑地地区とは

生産緑地地区は、市街化区域内の保全する農地として、その農業生産活動に裏付けられた緑地機能に着目し、公害や災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等に役立つ農地等を計画的に保全し、良好な都市環境の形成を図るものです。
豊田市では現在約61.2ヘクタールが生産緑地として指定されています。（平成23年12月1日現在）

指定された生産緑地は

1. 都市内で安心して農業が継続できます。
   • 農地としての土地利用が都市計画上明確に（生産緑地である標識設置など）位置付けられることとなります。
   • 市や農業委員会が生産緑地の管理のために必要な助言、土地の交換のあっせんその他の援助を行います。
2. 農地として管理することが義務付けられ、農地以外の利用ができません。
   • 生産緑地地区内では、建築物などの新築や改築または増築や宅地造成などの土地の形質の変更などは原則としてできないこととなります。
3. 生産緑地制度には、買取り制度があります。
   • 生産緑地に指定されてから30年を経過したときは、市に買取りの申し出ができます。
   • その他、中心となって農業に従事されている方（主たる従事者）が死亡、故障などで農業経営が不可能となった場合も同様に買取りの申し出ができます。
4. 税制上の優遇措置が受けられます。
   • 固定資産税、相続税などで優遇措置が受けられます。

宅地化する農地は

宅地化する農地（宅地化農地）については、住宅・宅地供給のための措置あるいは公共施設等の用地としての性格を持ち、土地区画整理事業等の実施等により道路、公園等の整備された計画的な宅地化を図っていくものです。

「主たる従事者」とは

専業の従事者はもちろんのこと、兼業従事者であってもその人が従事できなくなったため、生産緑地における農林漁業経営が客観的に不可能となるような場合における当該者をいうもので、世帯主に限定されるものではありません。
なお、規則では主たる従事者が65才未満の場合は、その従事日数の8割以上、65才以上の場合は、その従事日数の7割以上従事している人も含まれるとされています。

2　特別用途地区

特別用途地区とは、用途地域が定められた区域内において、特別の目的からする土地利用の増進、環境の保護を図るために定める地区です。具体的な建築物の制限は、条例で定めることとされています。
豊田市では、これまでのところ浄水地区において、周辺住宅地の環境との調和を図りつつ、国道155号の沿道サービスまたは学術研究にふさわしい業務の利便の増進を図るため、2地区、計20ヘクタールの特別用途地区が指定されています。

3　高度地区

高度地区とは、一定の区域における建築物の高さの最低限度または最高限度を定め、市街地の土地利用の増進および都市の環境保持のため定められる地区です。
豊田市では市内の約92ヘクタールの地区が、建築物の高さの最高限度を定める高度地区に指定されています。

4　高度利用地区

高度利用地区とは、市街地の土地の合理的で健全な高度利用と、都市機能の更新を図るために、容積率の最高および最低限度、建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度および壁面の位置の制限を定める地区です。
都市再開発法による市街地再開発事業はこの地区で行われます。
豊田市では昭和60年にはじめて豊田市駅西口第1種市街地再開発事業の実施にあわせて指定され、現在では4ヶ所約5.9ヘクタールが指定されています。

5　防火地域・準防火地域

防火地域・準防火地域は、市街地における火災の危険を防止し、安全な市街地を形成するために定める区域です。
下表に定めるような建築規制があります。
豊田市の防火地域は中心市街地の商業地域が指定されており、準防火地域はその他の商業地域、近隣商業地域等に指定されています。

防火地域・準防火地域における建築規制

6　風致地区

風致地区は、都市の緑や水辺などの美しい自然景観を守るために定められています。豊田市では、平和町・室町・水源町地内の景勝地、約56.7ヘクタールが、矢作台風致地区として指定されています。
この地区内で建築や造成などを行うときは、あらかじめ市長の許可が必要となります。
許可の基準は、表のとおりです。

矢作台風致地区

（注釈）壁面後退
建築物の外壁またはこれに代わる柱の面から道路または敷地境界までの距離。
（注釈）緑地率
土地の造成を行う場合、一定割合以上の緑地を確保するための基準